Cách tính m2 trong xây dựng nhà dân dụng, nhà phố

– Dạo này mình có nhận được nhiều câu hỏi của chủ nhà và các bạn về cách tính m2 trong xây dựng.
– Nên mình muốn chia sẻ cách tính của tụi mình ( Đà Nẵng ) đến với mọi người, để mọi người có thể nắm bắt, deal giá khi xây dựng ngôi nhà cho mình.

1. Nguyên tắc

– Để báo giá chính xác 1 ngôi nhà phần thô, trước hết cần bộ bản vẽ thi công ( Gồm : Kiến trúc, kết cấu, điện nước ).
– Để ra giá mà các bạn thường tính, sẽ phải bóc tách khối lượng nhỏ từng hạng mục trong ngôi nhà, ra 1 con số tổng A, sau đó mới lấy A/m2 nhà của bạn -> ra giá 1 m2. ( Ảnh 0)

– Nhưng để tiết kiệm thời gian ở nhà phố ( công trình, dự án bắt buộc phải bóc tách ) thì các DVTC sẽ báo theo m2.

– Nguyên tắc khi quy ra 1m2, khi và chỉ khi đủ các hạng mục :
a. Bê tông cốt thép ( gồm sàn và cột)
b. Xây tường và tô trát hoàn thiện
c. Cán nền và ốp lát ( gồm nhà WC và nền sàn ngoài) – Tường WC 2,4 m – 2,7m
=> Nếu thiếu 1 hạng mục, có thể yêu cầu DVTC bóc tách khối lượng nhỏ. ( trừ hạng mục lát nền, các bạn làm sàn gỗ, thì vẫn tính đủ cho DVTC )

2. Cách tính m2 trong xây dựng nhà phố

Như trong ảnh 1, nhà này 5×20, cách tính sẽ như sau :

S móng : Là diện tích nền tầng trệt : 14.4m x 5m = 72m2
( Nhà này làm móng băng 2 phương, tính 50% S trệt)
=> S móng = 50% x 72m2 = 36m2
S1 : ( Gồm : Sàn tầng 2, tường tầng trệt, cán nền ốp lát tầng trệt – màu đỏ)
=> S1 = 20m x 5m = 100m2
S2 : ( Gồm : Sàn tầng 3, tường tầng 2, cán nền ốp lát tầng 2 – Màu xanh lá cây)
=> S2 : 20m x 5m = 100m2
S3 : ( Gồm : Sàn tầng 4, tường tầng 3, cán nền ốp lát tầng 3 – màu vàng)
=> S3 : 20m x 5m = 100m2
S4 : ( Gồm : Sàn tầng mái, tường tầng 4, cán nền ốp lát tầng 4- màu tím)
=> S4 : 9.5m x 3.9m = 37.05 m2

Số m2 xây dựng = S móng + S1 + S2 + S3 +S4 = 373.05 m2

=> Vậy, với số tiền các bạn hay nghe, 3,6-3,9tr cho phần thô thì nhà này xây dựng với số tiền : 373 x 3,6tr = 1343 tr. ( mình tạm lấy 3.6tr)

– Nhưng đó chưa phải là số tiền tổng của phần thô, sẽ phải cộng thêm phần cán nền, ốp lát, xây tường thu hồi trên tầng mái ( Ảnh 2)

– Phần này có thể tính % nhưng các bạn phải áng chừng để deal giá. Ví dụ :

Phần xây tô tường thu hồi mái : Dài x rộng x cao = m3 x 2tr ( Ví dụ nhà này : 26.6md x rộng 0,1m x cao 0,3m = 0.798m3 x 2tr = 1596k
Phần cán nền : 9.5 x 3.9 = 37.05 m2 x đơn giá cán nền 75k = 2779k
Phần lát gạch ( gạch CĐT cấp) = 37.05 x 140k = 5187k
Tổng : 9562k ( hỗ trợ thêm công đổ trụ 0,3 tầng mái và đổ giằng khoá đầu thành 12tr)

Với 37.05 m2, có thể lấy nhanh 10% diện tích x 3,6tr = 3.7 x 3.6 = 13.3 tr
– Nếu chủ nhà phát sinh tường che bồn nước, thường sẽ tính là 1 cấu kiện = 5-10tr ( tuỳ DVTC)

Vậy, Phần thô của nhà này ( đang tính thiếu phần lan can ở trước và sau, cán nền ốp lát chỗ phòng thờ, cách tính vẫn như trên) = 1343 + 13.3 + phần thiếu = gần 1400tr.

– Ở Miền Nam, các DVTC sẽ tính thêm tầng trệt.

3. Cách tính các hạng mục ( Tuỳ DVTC)

– Đối với móng đơn : 10-20% Diện tích tầng trệt

– Đối với móng băng 1 phương ( hoặc móng cọc) : 30-40% Diện tích tầng trệt ( không tính ép cọc)
– Đối với MB 2 phương : 50-60% Diện tích tầng trệt
– Đối với móng bè : 70-100% Diện tích tầng trệt
– Tầng hầm : 150-200% diện tích trệt
– Đối với mái lợp tole : 30-40% diện tích mái ( nếu khẩu độ lớn, có thể tính 50%)
– Đối với mái lợp ngói : 70%-80% diện tích mái ( nếu khẩu độ lớn có thể tính 90%)

Về phần móng, sẽ phụ thuộc vào thép, Mác bê tông, cao độ nền.
Về phần mái, phụ thuộc vào loại tole, ngói, độ dày xà gồ thép, khẩu độ bố trí xà gồ.

– Về phần hồ bơi, có thể tính nhanh 8.5-9tr/m2 ( Gồm từ móng, đến vách bê tông, đến chống thấm, cán nền, ốp lát, thiết bị lọc cơ bản) ( hồ bơi trên mái phải bóc tách)

4. Cách tính hàng rào

– Có thể tính nhanh theo mét dài, hoặc bóc tách riêng các hạng mục.
– Ví dụ bóc tách của 1 nhà mình bốc ( ảnh 5) móng 1,2×1,2×1,2, giằng chân 0,2 x 0,2, giằng khoá đầu 10×20, thép cột giằng 16, thép rá móng đơn 10.

Vậy nếu quy ra md, nhà mình bốc chiều dài 16 md = 38.8tr/16md ~ 2,4tr/md
Nếu DVTC quy ra m2 sân, thì các bạn nhẩm tính thêm cán nền, ốp lát sân vườn = A, sau đó lấy A + 2,4tr x md hàng rào = B.
Bạn nhẩm tính sân mình bao nhiêu m2, nhân với % bên DVTC báo giá, miễn xấp xỉ con số B của mình, là quất.
Nếu chỉ khoản nhân công, phần hàng rào có thể tính nhanh theo mét dài = 1tr -1,2tr/md (không tính phào chỉ, ốp tường)

5. Phần điện nước

– Ở đơn giá 1m2 phần thô, đã bao gồm nhân công lắp đặt điện nước, nhưng phải xác định rõ ràng, là đi ống cứng hay ống ruột gà.

– Sẽ không bao gồm hệ năng lượng mặt trời, và phần điện nước sân vườn

– Phần thô trong nhà (khoán vật tư) điện nước sẽ gồm :

Thi công hệ cấp, thoát âm nền tầng trệt ( NC và vật tư)
Thi công hệ cấp thoát tầng 1-2-3…mái.( NC và vật tư)
Thi công lắp đặt bồn nước ( không gồm bồn nước, phao cơ, phao điện) ( NC và vật tư)
Thi công hệ điện toàn nhà ( không gồm mặt nạ, công tắc, CB, cọc tiếp địa…) ( NC và vật tư)
Nhân công lắp đặt thiết bị VS, đèn, CB, công tắc
Về đèn chùm, bếp điện, hút mùi… ( cái này có thể hỗ trợ thêm tiền để thợ của mình lắp, hoặc bên bán lắp )
Bình nước nóng đã bao gồm nhân công lắp đặt ( bình chủ nhà mua)
Thi công lắp đặt ống đồng, máy điều hoà sẽ là riêng. ( Đội riêng)

– Phần sân vườn có thể tính công thợ + công quản lí để tính cho thợ điện nước.
– Nếu bốc tách riêng, điện nước = 10% giá trị phần thô. Có nghĩa là, phần xây dựng ở trên nếu 1400tr, là đã bao gồm 10% ( 140tr) của điện nước rồi ( đi điện ống cứng, thoát PVC, cấp PPR ). Phần xây dựng sẽ là 1260tr + 140tr điện nước = 1400tr

– Trên đây là những chia sẻ của mình, đến mọi người chuẩn bị xây nhà, mong là có thể giúp ích được mọi người, để chuẩn bị tài chính cho đứa con tinh thần của mình 1 cách hợp lí nhất có thể !

Nguồn: M7 Design