Lý giải chu kỳ nóng của bất động từ cơn mê đất của người Việt

Tại sao thị trường bất động sản Việt Nam phát triển nóng trong giai đoạn 2015-2018 sau thời gian dài “đóng băng” vì khủng hoảng là câu hỏi không ít người đặt ra.

Chúng ta hãy cùng tìm hiểu vài nguyên nhân phát triển nóng của thị trường bất động sản thời gian vừa qua nhằm tìm ra giải pháp hiệu quả hơn cho giai đoạn sắp tới:

Tốc độ đô thị hóa nhanh

Việt Nam đang trong thời kỳ đẩy nhanh đô thị hóa với tốc độ nhanh nhất ở Đông Nam Á (tăng đều 3.4%/năm): Mục tiêu năm 2020 dân số đô thị khoảng 44 triệu người ( hiện tại 32.3 triệu năm 2016), chiếm 45% dân số đô thị cả nước, năm 2025 dân số đô thị khoảng 52 triệu người, chiếm 50% dân số đô thị cả nước. tạo nền tảng cho sự phát triển hạ tầng và đô thị cũng như các ngành – lĩnh vực có liên quan, thúc đẩy tăng trường GDP hàng năm và thu hút nhiều hơn dòng vốn FDI vào Việt Nam.

Nhu cầu nhà ở của dân đô thị tăng cao

Cơn sốt nhà, sốt đất tại Việt Nam có thể sẽ hạ nhiệt trong một vài thời điểm nhưng đó chỉ là những quãng nghỉ chứ chưa dừng lại được. Lý do là diện tích nhà ở bình quân trên đầu người tại nước ta vẫn thuộc diện thấp, chỉ đạt 22,8m2/người so với mức chuẩn 25m2/người của thế giới.

Khi mở cửa, hội nhập với thế giới, nền kinh tế Việt Nam đã chứng kiến một tốc độ đô thị hóa nhanh chưa từng có. Các đô thị mọc lên như nấm, dòng người di chuyển từ nông thôn ra thành thị diễn ra mạnh mẽ, kéo theo đó là nhu cầu “an cư lạc nghiệp” tăng lên nhanh chóng.

Bất động sản là 1 kênh đầu tư hấp dẫn

Chúng ta hãy cùng điểm qua một số kênh đầu tư phổ biến tại Việt Nam hiện nay để lý giải được lý do vì sao Bất Động Sản là một kênh đầu tư hấp dẫn các nhà đầu tư:

–              Vàng  vật chất: là một kênh đầu tư truyền thống của người dân Việt Nam qua nhiều thế hệ và người dân việt thường xem đây là một của để dành, một kênh giữ của hơn là đầu tư. Tuy nhiên, trong vài năm qua từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 vàng thế giới  đã có mức tăng phi mã và vàng trong nước cũng đua theo tỷ giá USD cũng có sự tăng giá kép. Có thể nói từ năm 2008 – nay thì cơ bản đầu tư vàng tại Việt Nam là có lãi nhưng chưa cao cộng thêm giá vàng quốc tế có dấu hiệu chững lại sau nhiều năm tăng giá. Chính phủ kiểm soát vàng chặt chẽ hơn với các chính sách siết chặt nên thời gian tới đầu tư vào vàng là khả năng sinh lợi không cao. Chúng tôi nhận xét kênh đầu tư vàng vật chất chỉ là giữ tài sản không mang lại giá trị lợi nhuận cao nhưng ưu điểm của kênh đầu tư vàng là rủi ro thấp.

–              Đầu tư Ngoại tệ EUR, USD: Kênh đầu tư này vẫn bị kiểm soát bởi Ngân hàng nhà nước và chủ yếu khách hàng vẫn giao dịch trên thị trường tự do hay còn gọi là chợ đen mang tính rủi ro cao. Cộng thêm lãi suất tiền gửi ngân hàng cho USD vẫn là quá thấp chỉ dao động từ 2-3%. Cộng thêm Xuất nhập khẩu thương mại Việt Nam và cán cân thương mại luôn bị thâm hụt nên nhà nước kiểm soát rất chặt chẽ. Từ năm  2006 đến nay cơ bản đồng USD tăng giá từ 14 nghìn/USD lên hơn 20 nghìn/ USD nếu đầu tư vào USD thì quả thực là một kênh đầu tư kém hiệu quả.

–              Đầu tư Ngoại Hối – Forex: Kênh đầu tư này khá phát triển từ năm 2008 – 2011 nhưng rất rủi ro cho khách hàng. Về cơ bản là Các trụ sở giao dịch của Forex đặt tại các nước như Đảo Síp…. và phát triển hệ thống đại lý  tại Việt Nam nhưng các đại lý này không hợp pháp vì Luật đầu tư của Việt Nam vẫn chưa cho phép. Cộng thêm với cách làm không chuyên nghiệp, biến tướng , chụp giật của một số công ty tại Việt Nam thì kênh đầu tư này rất rủi ro cho khách hàng.

–              Tiền gửi ngân hàng: đây là một kênh truyền thống mang bản chất giữ tiền và ngân hàng sẽ trả cho bạn một số lãi nhất định trong một khoảng thời gian. Đây là một kênh giữ tiền truyền thống dành cho người già vì nó mang tính an toàn cao và tuyệt đối và đa số dân Việt Nam có tiền mà không có kiến thức đầu tư đều chọn.Hiện nay, lãi suất tiền gửi hàng năm tại các Top đầu ngân hàng nhà nước và ngân hàng thương mại năm 2016 từ 7-8% Tuy nhiên, theo nghiên cứu của chúng tôi thì mức độ mất giá đồng VND hàng năm là 3% nên chúng tôi đánh giá đây chỉ là kênh giữ tiền an toàn và là sự lựa chọn của đại đa số người dân Việt Nam.

–              Đầu tư Chứng khoán : Trước khi chuyển sang đầu tư và làm về BĐS tôi đã có thời gian công tác 2 năm trong ngành chứng khoán và nhận thấy đây là một kênh đầu tư tốt và minh bạch nhất hiện nay với hàng trăm mã cổ phiếu tốt. Nền tảng cơ bản thị trường chứng khoán Việt Nam đang trong thời kỳ phát triển, các công ty niêm yết minh bạch trên thị trường chứng khoán thứ cấp hầu hết là các công ty tốt bởi vì để được niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam thì tối thiểu công ty đó phải liên tiếp 3 năm có lãi. Với vốn đầu tư thấp chỉ cần vài ba triệu là bạn có thể chọn cổ phiếu đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên chọn cho mình phương án đầu tư và cổ phiếu nào? Đầu tư ngắn, trung hay là dài hạn? Với kinh nghiệm đầu tư của mình thì tôi nên khuyên nhà đầu tư chỉ nên đầu tư tối đa 30% tổng số lượng tiền đầu tư của mình vào chứng khoán. Nhiều người vẫn nhận thức sai lầm về kênh đầu tư chứng khoán như đánh bạc. Tôi xin phân tích lại cho các bạn đầu tư chứng khoán không phải đánh bạc vì nó góp phần thúc đẩy nền kinh tế và được nhà nước khuyến khích, số tiền đầu tư mà bạn bỏ ra đầu tư vào cổ phiếu tốt sẽ tăng hoặc cổ phiếu xấu sẽ giảm và khả năng mất hết là ít. Còn đánh bạc là có hại cho nên kinh tế và khả năng mất hết là rất cao. Tuy nhiên, tôi khuyên các bạn nếu muốn đầu tư vào chứng khoán thì nên tìm hiểu và tăng vốn kiến thức và nên học hành bài bản thì mới nên đầu tư không nên a dua theo trào lưu và nghe theo người khác. Nếu đầu tư hiệu quả chắc chắn kênh đầu tư chứng khoán lợi nhuận mang về sẽ hơn gửi lãi suất tiết kiệm gửi Ngân hàng.

–              Đầu tư Bất Động Sản : Trong bối cảnh đầu tư tại Việt Nam hiện nay thì có thể nói bất động sản đang là kênh đầu tư  Vua và mang lại lợi nhuận cực lớn cho nhà đầu tư sành sỏi. Vậy tại sao Bất động sản luôn là kênh đầu tư mang lại lợi nhuận nhiều đến vậy,vì vậy tôi đưa ra một số lý do sau:

Phân tích vĩ mô:

–              Đầu tư bất động sản cần rất nhiều kiến thức và kinh nghiệm

–              Là cuộc chơi của những người có tiền

–              Quĩ đất tại Việt Nam không nhiều

–              Dân số đông và nhu cầu nhà ở lớn

–              Bất động sản là một cái phễu chứa tiền, các ngành kinh doanh sản xuất luôn liên quan đến BĐS

–              Bất động sản chiếm 20% -30% tỷ trọng của một nền kinh tế. Rất quan trọng để đánh giá một nền kinh tế phát triển hay không dựa vào bất động sản.

–             Bản chất bất động sản ở VN là tối ưu nhất, sở hữu vĩnh viễn không giống như sở hữu BDS tại nước ngoài có tính hữu hạn thường là 30-50 năm. Thuế đánh vào BDS của Việt Nam rất thấp . Ví dụ ở nước ngoài một tài sản bds trị giá 1 triệu đô mà bố thừa kế cho các con có nước bị đánh thuế lên đến 50% – 70% sau khi hoàn thành các thủ tục người con chỉ được nhận khoảng 500 nghìn – 700 nghìn đô. Còn ở VN thì hầu như hoàn toàn nhận đủ,

Sự tham gia của cò lái

Đó là sự phát triển mạnh hệ thống hạ tầng đô thị, trước hết các tuyến metro, các tuyến đường cao tốc, các tuyến đường vành đai, các tuyến đường kết nối, thông tin về các dự án cầu Cát Lái, cầu Bình Khánh, cầu Phước Khánh… đã kích thích làm tăng giá BĐS.

Đặc biệt ở khu Đông, khu Nam, khu Tây thì giới đầu nậu, cò đất lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất. Các tin đồn về khả năng “nâng cấp” các huyện Bình Chánh và Hóc Môn thành quận hoặc hình thành mô hình TP trong TP ở phía Đông, phía Tây, phía Nam của TP.HCM, đã bị giới đầu nậu và cò đất lợi dụng thổi giá.

Đầu nậu và cò đất cũng lợi dụng các thông tin về việc đề xuất các dự án rất lớn mà nếu được thực hiện sẽ góp phần làm thay đổi diện mạo TP.HCM, như Vingroup đầu tư dự án công viên Safari quy mô 400 ha tại huyện Củ Chi, dự án khu đô thị lấn biển Cần Giờ rộng đến 2.000 ha; Tập đoàn Tuần Châu đề xuất đầu tư dự án đại lộ ven sông Sài Gòn dài khoảng 60 km từ huyện Củ Chi về quận 1, dự án TP mới tại huyện Củ Chi với quy mô trên 15.000 ha…

Một nguyên nhân khác là việc các đầu nậu, cò đất lợi dụng quyết định 33/2014 của UBND TP quy định về diện tích đất tối thiểu khi tách thửa để phân lô, tách thửa tràn lan rồi “thổi giá” đất nền.

Cạnh đó, giới đầu nậu và cò đất còn áp dụng thủ đoạn tung hỏa mù, thực thực hư hư, lợi dụng các thành quả phát triển hạ tầng giao thông, các thông tin chính thống, tung tin thất thiệt, kể cả lợi dụng các tin đồn để kích, đẩy giá và lướt sóng để thủ lợi tối đa trong phân khúc thị trường đất nền.

“Hoạt động của giới đầu nậu, cò đất bất chính là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến sốt giá ảo đất nền nên phải có biện pháp ngăn chặn kịp thời. Tuy nhiên, các nhà đầu tư thứ cấp lướt sóng “theo tâm lý đám đông” có thể bị sập bẫy, bị thiệt hại nặng khi thị trường hạ nhiệt” – ông Châu nhấn mạnh.

Định kiến xã hội – đất bảo chứng sự giàu có

Không phải ngẫu nhiên mà người Việt Nam quan niệm “tấc đất tấc vàng”. Tư tưởng có càng nhiều đất càng tốt và càng nắm trong tay quỹ đất lớn thì càng chứng tỏ được sự giàu có với xã hội đã ăn sâu vào máu thịt nhiều thế hệ người Việt. Thậm chí, họ còn có quan niệm tậu ruộng đất cò bay thẳng cánh, xây nhà cao cửa rộng để thỏa mãn sĩ diện, để chứng minh sự giàu có, chứ chưa hẳn vì nhu cầu sử dụng.

Mộng đổi đời sau một đêm

Mở đường, xây cầu, quy hoạch nông thôn mới, chỉnh trang đô thị, phóng hẻm… là những tình huống có thể khiến giá đất tăng chóng mặt, khiến người ôm đất vụt trở thành tỷ phú chớp nhoáng trong thời gian ngắn. Trên thực tế những sự may mắn ngẫu nhiên này từng diễn ra tại Việt Nam, giúp nhiều người từ nghèo khó, thiếu thốn thành khấm khá, thậm chí giàu có. Chính vì thế, tư duy ôm đất có thể chờ thời vận phất lên khiến cho niềm say mê của người Việt với loại tài sản đặc biệt như đất đai, luôn cuồng nhiệt.

Tìm kênh trú ẩn an toàn

Người Việt tin rằng đổ tiền vào đất mang lại sự an toàn cho dòng vốn hơn bất cứ kênh đầu tư nào. Bởi lẽ đất không mất giá mà còn tăng giá theo thời gian. Gửi tiền vào đất tránh sự trượt giá của tiền mặt (lạm phát). Ôm đất không phải nơm nớp lo đánh rơi, bị trộm cướp. Trong trường hợp muốn giữ bí mật, âm thầm mua đất còn mang lại cho nhiều người cảm giác an tâm do tránh được sự chú ý của kẻ xấu. Mặt khác xu hướng chung của xã hội là chuyển hiện kim về tài sản có giá trị để tránh rủi ro, dễ quản lý và gia tăng giá trị nên đất đai nghiễm nhiên trở thành kênh trú ẩn hàng đầu trong tư duy của người Việt.

Nguồn: Sanota tổng hợp